56 海王集团

在无数同事虎视眈眈之下，吴胜利把眼睛一闭，然后睁开道：“首先，我先说说，我们海王集团现在的情况，两年，公司陆续投资了30多亿港币。发展到现在，我们把它扩张到了净资产72亿港币的地步。市值翻了一倍。如果没有今年非典疫情导致我们持有的地皮等大幅贬值，我们整体估值也倒了血莓。不然不至于只有区区72亿港币估值，光是我们在北上广三大城市，以均价30万RMB获得的1000多万平方米，高达1.5万亩的商业和住宅开发土地，就价值不会低于45亿RMB。折合港币为42.3亿港币。这都是我们账下的净资产。我们不断并购获得的可开发用地。

逻辑上我们的地皮都是优质资产，我们已经在不到两年，疯狂扩张中迅速成长成为华夏最强的房地产集团。虽然比起底蕴深厚的长实等香江前辈，还差了很多底蕴，但前景并不好太过于迅速，只是行情不好。导致我们的市值被市场低估了。由于我们没有上市，因此该72亿估值，并不是我们实际价值，而是第三方评估机构的价值。”

“你不用强调这些，我们会考虑，你还是说重点，比如，资产和债务”。

“海王集团起步于香江，基本上具备了房地产集团全部功能，我们有自己的物业公司，建筑公司，设计研究所....等几十个分公司和研究所。公司上下通过并购，招募，继承，拥有4000多名骨干员工。可以说正常的房地产集团该有的，我们都有，而且人才济济。这也是我们能击败香江老牌房产巨头，拿到启德机场旧址改造地皮的10万平米的主要原因”。

江尚皱眉，这个事，他也知道，应该是内地政府不想被香江房地产财阀绑架，勾引利诱初出茅庐却资金流非常庞大的海王地产，做了一回搅局者。

也就是海王地产基本盘不在香江，否则得罪了团结在一起，对抗港府的香江财阀，海王地产以后肯定寸步难行。

不过幸好海王地产是独资企业，母公司普世资本也不是缺钱的主。典型的投资集团。还是不接受融资和吸纳社会流动资金的那些独资巨头。这种企业，只要江尚等骨干不泄密。别人连她赚多少钱都不知道。他之所以接盘，也在于这个诱惑太大了，李超人虽然牛逼，但他也不怕。他的资产遍布国内外。李超人牛逼的地方，刚好他没啥投资。比如欧洲，和香江，他的金额真的不算多。主要是布局美国市场和国内市场，香江就一个中转站，他要换成新加坡等其他金融中心也毫无压力。

最关键，魔都市府跟他打招呼了。达成了一些默契。这也是他能轻易拿下东海集团等一堆濒临破产的房地产公司的根源。他们持有的地皮，可是非常有潜力的，香江拿下房地产巨头们，可同样不介意拿下。

可惜由于在收复香江以后，如何治理香江的主导权争斗激烈。导致了很多连锁反应。如果他的资本不多，肯定感觉不到。但他现在的资金量，可比李超人还牛逼。

这就使得他有了机会入局，只是有资格成为一把刀。

“不要废话，说重点，具体什么原因，我们都清楚。不过就是博弈双方手上的一把刀 ，有什么好高兴的”。

吴胜利悻悻然。被老板连续打击两次的他，也不敢再废话了。曾经就有某个网站的CEO，先吹了自己半个小时，但一直没说一句重点，就被江尚宣布“你被开除了，你刚才浪费我的时间，足够买下你的公司十次。下次创业，不要废话那么多，也不要那么自嗨，要意淫，自己回家去”。然后改APP，就被其他公司并购了，团队全部被开除。一毛钱没有。就连微创老总潘园，都被扣掉当月全部奖金，拿了个底薪。为此潘园和曹芳两个高管开展了一个多月的整风。一堆自嗨意·淫严重的互联网网站被清理出去。失去了孵化园的免费办公条件和大量扶持，比如免除服务器等费用。

受此影响，吴胜利等人也知道，忙着读书学习的江尚，可不是一个时间很宽裕的老板。他更加讲究效率。

“除了国内的1.5万亩储备可开发用地，我们还在香江持有双子星以外，还拆掉了九龙启德机场东面的观塘绕道一带多栋民房。准备修建我们的普世中心。

整个中心面积只有1万平米，扣掉绿化面积30%，实际建筑面积为7000平米，我们获得的审批是高层，可修24层，容积率为5.

按照这个规划，我们买下的这平方米建筑面积，也就可以改造成六栋每层面积1100多平方米的高层独栋楼房。如果我们完成，我们光是买地皮上面的楼房就花了高达18万港币。这还是当地均价五万价格的区间。毕竟当地是市中心地带，鸟阚维多利亚港的核心地段。但是只要我们修成，我们也能获得2.5倍的毛利。这和房屋价格是楼面价2.5倍是一致的”。

第56章 海王集团

这还的说江尚，他发现启德机场关闭了，98年7月关闭的。当年因为航空管制，这附近两边楼房都被限高了，可是7月6日搬到了遥远的大屿山以后。就不存在了。

那么香江的富豪们没有发现吗。答案是发现了，早就有人买入了。比如李超人等。可惜，机遇不太好，当时被索罗斯为首的华尔街资本打垮了房市。实际上股市也是一团糟。

房地产公司都忙着抱团取暖，严密管控着现金流。就和现在国内外房价行情不好的时候，海王地产，不也在囤地，慢慢开发。

江尚既然把香江当做中转站，自然需要个体面的总部，但中环太贵了。而他的需求有太高了。

于是就买了一片地，一万个平方，其中大多面积也就六七层，总面积土地面积也就六千多个平方，但上面建筑面积却高达平米。人家自然要卖高价。

最终，这个拆迁，可真的很耗资。大概花了18亿港币作用才把房子买下来，然后立即就被推倒了。

自信有网易股票套现的普世资本，也确实精心设计了自己的新的总部大厦。也是亚太区总部。

按照设计师规划，一万平米的建筑面积上，修建占地7000平米的建筑面积，然后获批港府24层的小高层改造批文以后，拿到了最高容积率4.5.

”“虽然密度很高，但对我们而言还是有利润的”。他们大概能制造出16.8万平方米的建筑使用面积出来。哪怕按照原价五万一平米卖掉，也能套现84亿港币。

自然扣掉18亿港币的购地费用，还得支付大量建筑成本。

“我们自信，18亿港币，给我18亿港币，我就能把他造出来，而且质量杠杠的”。吴胜利打包票。

尤其是他知道母公司有大量美金流动资金的时候，他真的一心想把这个项目做出来。

江尚点点头“普世中心是公司既定方略，修还是需要慢慢修的。不过我们先要说说港府抛出来的肉骨头吧”。这一万平米，他们可以慢慢开发，反正钱也付了，拆迁也完成了，就一块地，他们什么时候修都没事。港府也不会管，懒得管。但是刚刚以优惠价卖给海王地产的10万平方米，原启德机场靠近他们楼盘的东北港湾一带的150亩地皮，这就得好好合计合计了。

“我们现在的72亿港币净资产，国内的1.5万亩地皮，价值45亿，九龙普世中心，成本也有18亿港币。这里就是63亿了。再加上手上一些物业。再加上预付了港府拿地的3亿港币定金。

基本上就齐全了。至于50亿港币的负债，大概有十亿左右是并购企业接过来的负债，剩下的都是我们开发这些地皮上面的楼盘找银行贷款借贷花掉的。基本上只要能把地皮开发出了，扣掉贷款和利息，还有开发成本，剩下的就都是赚的，利润率还是非常高的”。

按照十年后房地产首富老王的说法\"咱们房地产的利润大概有百分之六十多点“的透露。你就知道，多暴利啊。毛利润直接就是100%过去了。就好像后来一些房地产从业者透露的“房地产暴利何止100% 啊”如果你能低价拿地，那简直就是无本买卖。

至少江尚看海王地产的财报就是这么玩的。不然也不会不到两年，资产就翻了一倍多。

江尚带着一堆人，帮吴胜利审核。基本上除了\"公关费”让很多人看不明白。其他的都没啥问题。

“情况很清晰了，国内的土地不能丢，这是海王地产能不能站稳国内第一流企业的关键。

同样既然都已经得罪了香江同行，在防止他们报复，比如我们竞标的地皮，他们会不会哄抬地价。等一些列恶心人的行为的时候。

最关键，我们不要给他们留下攻击我们的借口。因此，普世中心计划，咱们可以暂时搁置。咱们反正已经把地皮拿下把楼都先拆了，审批也拿到了。

这个可以慢慢等着。

咱们先把送上门的肥肉吞下，10万平米，这可是150亩土地啊。这可比九龙的普世中心大了十倍，还是地地道道的商业用地。

甭管我们有没有支付定金，也甭管他们有一堆要求，比如需要限期开工之类的，都无所谓。只要把这两个中心开发出来，我们在香江也就立足成功了。

这第二个中心，就叫海王中心，就是海王集团的总部大厦。自然肯定用不了这么大地方。但咱们不着急，也许几年后，我们旗下的公司都成长起来了列。到时候直接在海王中心设立总部就好了。下面问题海王中心，没钱，而且负债高于50%。怎么解决这个问题”。

海王地产的情况和很多资金链断裂导致倒闭的企业一样，不是没有利润，而且太贪心。利润支撑不住扩张。

简单地说就是步子迈的太大，扯到蛋了。

吴胜利松了口气。看着母公司口袋一堆的美金，他也眼红啊。

可惜江尚等人并没有入他的意。

第56章 海王集团

“我觉得，需要把海王地产旗下的固定资产剥离出来，我们干脆成立一个收租集团，就叫普世不动产集团，专门负责管理房屋，收租赚取利润就好了。”

这肯定是香江本土人。因为这是香江富豪们最喜欢的信托资产。比如港姐李嘉馨的丈夫许晋亨，许大少，他爹就把家产全部买成大楼，然后信托到了许家信托基金。每月收租的钱，大部分积蓄买楼，拿出两百万给自己儿子夫妻做生活费。可能是从小奢侈惯了，加上物价上涨，每月200万都不够花的两夫妻，居然开始不断走穴赚钱。

类似情况还有现在的无线电视台TVB老板邵六叔，后来他也把家产信托了，信托前，也把无线卖了，全部换成房产收租。信托模式，如出一辙。

普世资本本质上还是一家信托资产。因此有人提出这个理念，很正常。

就连苏德曼，姜悦等人也选择支持。

“那就这么决定了，剥离海王地产旗下的收租物业，全部划拨到了新建立的普世不动产公司，自然普世资本也要按照价格，给予普世资本现金补偿”。

吴胜利能怎么办。毫无办法。除非他想破产。

很快会议就抽调几名提议者组建了不动产集团，然后 就挑挑选选把海王地产的大量建成的物业，全部调走。

“好了，如果完成划拨，海王地产可以套现五亿港币的现金。”苏德曼点点头。虽然海王地产都属于他旗下100%企业，但是随着海王地产越做越大。风险越来越高，如今都负债50多亿，再加上支付港府的尾款15亿港币和近20亿港币的开发费用。

他感觉吴胜利等人飘了。必须要予以切割。江尚也不建议，不论是北上深，还是香江，这里的物业未来都是日进斗金。划拨出来，也有利于提高信托基金的日常盈利。

毕竟收租，都是非常稳定的。

吴胜利，看着一个个非常优质的物业迅速离开了自己企业，也很心疼啊。

“这北上深广四大孵化园，都已经建好了，这尾款十亿，也该支付了。不过，四大孵化园的物业，到底是属于微创，还是不动产公司列”。

姜悦再次提出难题。

江尚道：“暂时划拨给不动产吧，由不动产集团租借给微创。如果微创没钱，可以先欠着，等他卖了企业赚钱了，连本带利要回来就好了”。

普世不动产的高管立即开心了。这意味，普世不动产已经拥有价值15亿，不对，四大孵化园的尾款都要十亿，实际肯定更高。“”

”这样，你看，海王地产不就有钱支付尾款了。至于开发，房地产公司，哪有不贷款的。“江尚开心了。等于普世资本剩余口袋里的2亿美金，成立了普世不动产，然后这笔钱又付给了帮助他开发的海王地产。”

吴胜利点点头道：“这样也成，关键是现金流必须给足”。拿回来孵化园的尾款，和卖掉几个亿的物业，套现了两亿美金的他，就有钱支付给港府尾款。剩下就是去贷款，然后开工了。

至于海王地产总资产，也从72亿，扩大到了近80亿，多得是帮助开发孵化园赚的利润。

很多房地产拿不到尾款，就是拿不到核心利润啊。

之后理清楚这些，就得执行。

花钱这种事情，真的天生就会啊。

九月的最后一个星期，他拿着网易价值20亿美金的28%股份，也就是3640万股，换取了9300万股苹果股票，1.2亿股英伟达股票，和6%的高通股票以后。

他们还套现了7亿美金的现金。

这笔钱，普世资本带着CARP总经理赵芳，和英国ARM达成了40%注资入股的方案，包括一笔2000万的订单架构合同。

同时第一时间，陈一州执掌的千树集团，也就是人人网，和陈永正的欢乐时代集团，各获得五千万美金的注资融资。这是两亿美金了。

然后微创和普世两大派息纠葛不清的债务关系，被理得清清楚楚。唯一亏得就是江尚旗下的普世资本，两亿美金，不知不觉就消耗在这笔巨额债务终结中。

也给了他一个教训，不要随意拆借，容易一起沉船。之前是没办法，毕竟纳斯达克寒冬的时候，他不注资，就都得死。但现在网易股带动了中概股甚至是科技局再次火热。虽然更多人还在很冷静的观望，但缓过气来的一群冒险者，已经迫不及待的蠢蠢欲动了。

这里就是4亿美金花掉了。然后两亿美金组建了普世不动产，然后这笔钱转入到了“卖楼”的海王地产。

成功套现的海王地产，赶紧支付了15亿港币的购地尾款，拿到了一笔150亩土地的开发用地。

相比起十年后的14.8万一平方的天价，此时的1.8万一平方，简直就是溺爱的价格。只能说，引入了海王地产这个财大气粗的土豪以后，也表明，离开了相关财阀，港府还能从其他地方拉来新的投资者。位置后双方体面地缓和，甚至转而“勾结在一起”拉高香江房价，做了一些缓冲。

自然，该得罪的，吴胜利也都已经得罪干净了。这次博弈，很明显他选择站在了港府一边。而不是财阀们这一边。

而吴胜利拿到地皮后的开发，自然毫无压力，就好像高盛就很乐意借钱给江尚的企业。只有他们才知道，江尚到底有多有钱啊。

别说开发一个150亩的海王中心，就是在扩大十倍，把整个启德机场旧址328公顷土地都包下来，也没有压力。

可惜港府不会乐意。被英国佬卖了几个世纪，剩下的市中心土地越来越少了。启德机场一代更是难得的市中心啊，地铁，海港，等都是非常便利的。堪称四通八达。

这种好事，一次就够了，还想第二次。随便拍卖，别墅1.8万一平米，就是再翻三倍，也有的是香江财阀们要。

是的一万平米的九龙普世中心，他都能修16.8万平米，十倍的海王中心，起步规划就直接奔着200万平米去的。最高楼，直接设计88层。

只不过暂时没钱的江尚选中先修其他几栋。等以后互联网企业一个个上市了，他也会套现，把这栋主楼，给修好。

他并不着急修建。只要一直动工，港府就不会多说。大不了就是其他房地产公司“卡着”自己，好了。反正得罪他们了，干脆多泼点脏水。

至少吴胜利就是这么认为的。拿下九龙这块地，海王地产市值净资产轻松达到了百亿港币。交易前的80亿港币，轻松被突破了。这块地，太值钱了。

70亿负债50亿，那就是负债71%。但是如果100亿净资产负债50亿列，那就是负债50%。虽然也偏高，但还在接受范围。

对于那点利息，江尚毫不在意。过几年这些地皮就是天价啊。关键港府这两块地还是有价无市啊。